Είναι γνωστό από το αστικό δίκαιο ότι όποιος διαχειρίζεται συνολικά η εν μέρει ξένη περιουσία είναι υποχρεωμένος να αποδίδει λόγο των πράξεων του. Έτσι οι διάφοροι διαχειριστές εταιρειών, κοινοπραξιών κ.λπ. είναι υποχρεωμένοι να αποδίδουν λογοδοσίαν. Ειδικά όμως για τους διαχειριστές πολυκατοικίας προκύπτουν διάφορα θέματα τα οποία με την παρούσα θέλουμε να επισημαίνουμε.
Πράγματι ο διαχειριστής πολυκατοικίας διαχειρίζεται ξένη περιουσία με την έννοια ότι φροντίζει για τις μηνιαίες κοινόχρηστες κοινόκτητες και έκτακτες δαπάνες και ανάγκες της πολυκατοικίας για τις οποίες επιβαρύνει όλους τους συνιδιοκτήτες. Όταν δεν πράξει αυτό, δηλαδή με την απερχόμενη διαχείριση δεν λογοδοτήσει, τότε δίδεται έννομο δικαίωμα στους συνιδιοκτήτες να εναγάγουν αυτόν στα αρμόδια δικαστήρια για να λογοδοτήσει. Α) Το πρώτο θέμα που γεννάται εδώ είναι ποιός πρέπει να είναι ο ενάγων στην περίπτωση αυτή. Υπάρχει μία απόφαση του Εφετείου Αθηνών 3459/1986 επ. ΔΠολ 1986 σελ. 135 η οποία θίγει το θέμα ακροθιγώς. Δεν δίδει άπλετο φως ώστε να υπάρχει ομοφωνία στην νομολογία μας. Η απόφαση αυτή λέγει ότι ο ενάγων είναι η γενική συνέλευση και όχι ο καθένας συνιδιοκτήτης χωριστά. Βέβαια το ορθόδοξο σχήμα είναι ο ενάγων να είναι ο εκάστοτε διαχειριστής για να αναφέρεται στον προηγούμενο διαχειριστή γιατί πρέπει να κλείσει η διαχειριστική περίοδος. Αλλά αυτό που ερωτάται εδώ είναι εάν μπορεί ενάγων να είναι ο καθένας συνιδιοκτήτης. Εκ πρώτης όψεως φαίνεται ότι επειδή η υπόθεση αφορά και την δική του περιουσία μπορεί ο κάθε συνιδιοκτήτης χωριστά να εισαγάγει τον διαχειριστή για να λογοδοτήσει. Εγγύτερη όμως προσέγγιση στο θέμα οδηγεί στο αντίθετο συμπέρασμα, ότι δηλαδή ενάγων πρέπει να είναι η/ο διαχειριστής, ο εκάστοτε διαχειριστής, η ο κάθε συνιδιοκτήτης με την σύμφωνη όμως γνώμη της γενικής συνέλευσης, διότι η περιουσία την οποία διαχειρίζεται ο διαχειριστής ανήκει σε όλους τους συνιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου εφόσον αφορά τα κοινόχρηστα κατά κανόνα πράγματα. Βέβαια εδώ πρέπει να αναφέρουμε ότι είναι δυνατόν να ρυθμίζεται το θέμα αυτό από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, δηλαδή εάν ο κανονισμός της πολυκατοικίας αναφέρει ρητώς ότι μετά από τη διαχειριστική περίοδο μπορεί κάθε συνιδιοκτήτης να ζητάει δικαστικώς λογοδοσία από τον διαχειριστή τότε φαίνεται να καλύπτεται το θέμα που αναπτύσσουμε εδώ. Όταν όμως ο κανονισμός σιωπά τότε φαίνεται ορθότερη να είναι η γνώμη ότι μόνος του, οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης δεν μπορεί να εναγάγει τον διαχειριστή για λογοδοσία εάν δεν έχει την σύμφωνη γνώμη της γενικής συνέλευσης. Δηλαδή πρέπει να προκαλέσει γενική συνέλευση να πάρει την απόφασή της για να νομιμοποιηθεί ενεργητικώς να εγείρει αγωγή λογοδοσίας κατά του διαχειριστή. Στην περίπτωση αυτή πρέπει ο ενάγων να προσκομίσει έγγραφο πρακτικών γενικής συνέλευσης ή η οιοδήποτε άλλο έγγραφο με το οποίον εξουσιοδοτείται από την γενική συνέλευση για να ζητήσει την λογοδοσία. Ότι η γνώμη αυτή είναι ορθότερη επικροτείται και από το γεγονός ότι ο συνιδιοκτήτης έχει με μεμονωμένο δικαίωμα να ελέγχει την διαχείριση αλλά η λογοδοσία αφορά το γενικότερο συμφέρον της πολυκατοικίας, Αφορά δηλαδή την οροφοκτησία εν γένει σαν θεσμό. Έτσι το πρώτο που πρέπει να ερευνάται σε κάθε αγωγή λογοδοσίας είναι το αν υπάρχει ενεργητική νομιμοποίηση που ενάγονται για αυτήν.
Β) Ένα άλλο θέμα που προκύπτει σχετικά με την λογοδοσία διαχειριστών πολυκατοικίας είναι το θέμα της ειδικής δωσιδικίας, της αρμοδιότητας δηλαδή με την οποίαν πρέπει να δικαστεί η αγωγή αυτή, βέβαια κατά τις διατάξεις 473 επ. ΚΠολΔ προβλέπεται ότι η αγωγή λογοδοσίας δικάζεται με την τακτική γενική διαδικασία εφαρμοζομένων όμως των ειδικών διατάξεων των άρθρων αυτών. Αυτό επικρατεί σε όλες τις μορφές της λογοδοσίας εκτός από την μορφή που ο εναγόμενος είναι πρώην διαχειριστής πολυκατοικίας. Το θέμα αυτό αντιμετωπίστηκε μεμονωμένα από την νομολογία μας. Υπάρχει ήδη στην διάθεσή μας η υπ’ αριθ. ΕφΑθ333/1987 επ. ΔΠολ 1987 σελ. 40-42 η οποία δέχεται ότι η διαφορά περί λογοδοσίας δημιουργείται από τη λειτουργία της οροφοκτησία. Είναι σχέση οριζοντίας ιδιοκτησίας και συνεπώς υπάγεται στη διάταξη του άρθρου 1882 του κώδικα πολιτικής δικονομίας είναι δηλαδή διαφορά μεταξύ συνιδιοκτητών η μεταξύ διαχειριστού και συνιδιοκτητών. Η γνώμη αυτή πρέπει να έχει ορθότητα διότι όντως η υποχρέωση προς λογοδοσία αναφύεται από τη λειτουργία της οροφοκτησίας, δηλαδή ο διαχειριστής παίρνει εντολή από τη γενική συνέλευση να ρυθμίσει ορισμένες οικονομικές πράξεις της πολυκατοικίας και συνεπώς η εντολή του αυτή ευρίσκεται στα πλαίσια του δικαίου της πολυκατοικίας, του θεσμού της οροφοκτησίας δηλαδή.
Βεβαίως η διαφορά θα δικαστεί όπως απαιτούν οι ειδικές διατάξεις των άρθρων 473 επ. και του κώδικα πολ. δικονομίας στις οποίες πρέπει να υποχωρήσει η ειδική διαδικασία, δηλαδή· θα γίνει κατά την διαδικασίαν του άρθρου 17 § 2 η δίκη αλλά θα παραπέμψει η παρεμπίπτουσα στις διατάξεις των άρθρων 473 επ. του κώδικα ΠΔ. Η απόφαση δηλαδή εάν αποδειχθεί ότι δεν έγινε λογοδοσία θα αχθεί προθεσμία προς λογοδοσίαν και εν συνεχεία θα ταχθεί άλλη προθεσμία για τις παρατηρήσεις και αντιπαρατηρήσεις του ενάγοντος και εν συνεχεία με την επιμέλεια του πλέον επιμελεστέρου θα αχθεί η υπόθεση προς την μεταγενέστερα περαιτέρω συζήτησιν για την έκδοση οριστικής απόφασης.
Γ)Ένα τρίτο θέμα που γεννάται εδώ στις διαφορές λογοδοσίας από διαχειριστή πολυκατοικίας είναι το είδος των εγγράφων που πρέπει να παραδώσει ή να επιδείξει ο λογοδοτών για να είναι συνεπής προς την διαχείρισή του. Πράγματι ο διαχειριστής εκ της ιδιότητός του σαν τέτοιος πρέπει να τηρεί βιβλίον αρχείου, βιβλίον πρακτικών και στη συνέχεια να έχει τις αποδείξεις διαφόρων αγορών για την διαχείριση κ.λπ. οι οποίες πρέπει να επισυνάπτονται. Δεν είναι απαραίτητο πάντοτε να προκύπτει χρεωστικό υπόλοιπο, κατάλοιπον δηλαδή. Άνετα μπορεί να γίνει λογοδοσία για την παράδοση των εγγράφων τα οποία πρέπει να τηρεί ο διαχειριστής και χωρίς κατάλοιπο ακόμη.
Δ) Ένα άλλο θέμα που προκύπτει εδώ, συναφές με το πρώτο αλλά όχι απόλυτα το ίδιο είναι η ποινικοποίηση των διαφορών περί λογοδοσίας η οποία είναι πολύ διαδεδομένη στην πρακτική των δικαστηρίων. Δηλαδή ο εναγόμενος για λογοδοσία κατά κανόνα μηνύεται για υπεξαγωγή εγγράφου. Όποιος δηλαδή δεν είναι συνεπής στην λογοδοσία του θεωρείται ότι διαπράττει το αδίκημα της υπεξαγωγής εγγράφου. Αυτό όμως δεν είναι ορθό διότι στην υπεξαγωγή εγγράφου πρέπει με το άρθρο 222 του ποινικού κώδικα να υπάρξει και ανάλογη ζημιά στον παθόντα. Δεν αρκεί λοιπόν η υποχρέωση προς λογοδοσία για να νομιμοποιήσει τον ενάγοντα να γίνει μηνυτής για υπεξαγωγή εγγράφου. Παρ’ όλα αυτά η πρακτική των ποινικών δικαστηρίων δέχεται ότι ο διαχειριστής που δεν δίνει λογοδοσία διαπράττει και το αδίκημα υπεξαγωγής εγγράφων. Για εμάς είναι λανθασμένη η γνώμη αυτή και πρέπει σε κάθε υπόθεση υπεξαγωγής εγγράφων να ερευνάται η αιτία της υπεξαγωγής, εάν δηλαδή έχει προξενηθεί και ποιά βλάβη στον παθόντα, εν προκειμένω στην Γ.Σ., στους συνιδιοκτήτες στο σύνολό τους. Εκτός αυτού, εδώ θα εξαρτηθεί η νομιμοποίηση του πολιτικώς ενάγοντος, του μηνυτού δηλαδή για υπεξαγωγή εγγράφων κατά διαχειριστού πολυκατοικίας, η νομιμοποίηση αυτή θα εξαρτηθεί απ’ το εάν και κατά πόσον δεχθούμε την πρώτη γνώμη που αναφέραμε, εάν δηλαδή νομιμοποιείται ο κάθε ένας συνιδιοκτήτης να εγείρει αγωγή λογοδοσίας. Στην περίπτωση που δεχτούμε ότι απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της Γ.Σ. χωρίς αυτή δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί ενεργητικά ο πολιτικώς ενάγων. Δηλαδή πρέπει το ποινικό δικαστήριο να ερευνήσει την κατά το αστικό δίκαιο δικαιοδοσία του μηνυτού εάν και κατά πόσον συνδέεται με το δικαίωμα δηλαδή αν έχει την δυνατότητα να ζητήσει αυτοτελώς κάθε συνιδιοκτήτης αγωγή λογοδοσίας.
Εάν όχι τότε η μήνυσή του να μην είναι ορθή και πρέπει δηλαδή κατά νομική κυριολεξία να κηρύσσεται απαράδεκτος η ποινική δίωξη, ελλείψει νομιμοποιήσεως του ενάγοντα, του μηνυτού εν προκειμένω.
Ε) Ένα παρόμοιο θέμα ακόμη που πρέπει να μας απασχολήσει για λίγο είναι η προθεσμία εντός της οποίας πρέπει να εγείρεται η αγωγή λογοδοσίας. Επειδή δεν προβλέπεται από κανένα ειδικό νόμο βραχυπρόθεσμη παραγραφή, ούτε στις διατάξεις του άρθρου 250 του αστικού κώδικος περί πενταετούς παραγραφής, ούτε περιλαμβάνεται η υποχρέωση λογοδοσίας θα πρέπει να δεχτούμε ότι η συγκεκριμένη αξίωση ασκείται εντός 20ετίας και παραγράφεται μετά πάροδον 20ετιας.
Αυτά είναι τα ειδικά θέματα που κυρίως μπορούν να εμφανιστούν σε υποθέσεις λογοδοσίας διαχειριστού πολυκατοικίας και τα επιμέρους αναφερόμενα. Ομοίως μπορεί επί λογοδοσίας διαχειριστών πολυκατοικίας να μην έχει παραγραφεί η αξίωση αλλά να προκύπτει κατάχρηση δικαιώματος. Εάν π.χ. ο ενάγων διαχειριστής καταφέρεται κατά πρώην διαχειριστού μετά πάροδον πέντε και έξη ετών και χωρίς να επικαλείται κάποια βλάβη εκ της παρόδου του χρόνου η εκ της αρνήσεως παραδόσεως των σχετικών εγγραφών, όταν δηλαδή λειτουργεί η πολυκατοικία κανονικά τότε πρέπει να δεχτούμε ότι αναλόγως με την καλή πίστη που πρέπει να ισχύει στη λειτουργία της οροφοκτησίας και τα συναλλακτικά ήθη ενδεχομένως να αποτελεί η αξίωση αυτή κατάχρηση δικαιώματος εφόσον μία βλάβη υπέστη η πολυκατοικία εκ της μακροχρονίου μη παραδόσεως των σχετικών εγγράφων η εάν ο απερχόμενος διαχειριστής εναγόμενος δεν τηρούσε καθόλου πρακτικά, πράγμα το οποίον μπορεί να συμβεί στην πράξη δηλαδή να εμφανίζονται διαχειριστές οι οποίοι διαιωνίζονται στην ιδιότητα τους αυτή και αλληλοδιαδέχονται τις διαχειριστικές περιόδους χωρίς την τήρηση πρακτικών. Στην περίπτωση αυτή δεν είναι εύλογο να ζητάμε λογοδοσία μετά πάροδο πολλών ετών έστω και αν δεν είναι παραγεγραμμένη η αξίωση, διότι ο σκοπός του διαχειριστού είναι να γίνεται σύντομα και στις ανάγκες της οροφοκτησίας η διαχείριση και δεν tπορεί να διαρκεί επί πολλά έτη αυτή.
Συνεπώς η έννοια της κατάχρησης του δικαιώματος πρέπει ιδιαίτερα να ερευνάται όταν προβάλλεται βέβαια από τον εναγόμενο πρώην διαχειριστή και η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη πρέπει να εντοπίζονται στα πλαίσια της λειτουργίας και του προορισμού της οροφοκτησίας εν γένει.
Πηγή: Περιοδικό Δίκη
Αικατερίνη Φραγκιαδάκη
Δικηγόρος
Τηλ. επικοινωνίας 6974386276
Email: lawyersgroup6@gmail.com
Αικατερίνη Φραγκιαδάκη - Δικηγόρος παρ´Αρείω Πάγω (ΔΣΑ)- Διαμεσολαβήτρια 